不動産情報について書いていきます！
せっかく購入した不動産も様々な理由で手放さなければならない場合もあります。しかしながら、こうした不動産を売却することは、一般的にはあまり経験することではありませんから、しっかりと下準備をしておくことが大切です。
不動産の場合、まず始めなければならないのが価格の目安を立てることですが、なかなか素人では売りたい金額は出せても実際に売れる金額は出せません。そこで、不動産査定サービスを利用することとなるのですが、これはあくまでも目安として留めておいた方が無難です。
不動産は、実際に見てみるまで価格は流動的なものです。同じ不動産の同じ間取りであっても、傷み具合や階層によって大きく価格は異なります。しかし、今後不動産会社と交渉する上で、目安を知っておくことは大きな武器になることも事実です。
不動産売買において相場感をつかむことは、その後の交渉に大きな影響を及ぼします。極端な例をあげると、いくら5,000万円で自分が売りたいと思っていても3,000万円が相場だとすると、3,500万円では売れるかもしれませんが、5,000万円に固執していると、いつまでも話が噛み合わなくなり、結局、売却できないままになってしまうこともあるのです。不動産の売却のコツは、まず相場感をつかむことです。
値段の大きい売買ですから、不動産売却には慎重な取引が要求されます。洋服の売り買いをするようには簡単にはいかず、段階を踏んでいくことになりますので腰を据えて取りかかりましょう。
不動産業者に仲介をお願いするとしますと、不動産売却の流れは大まかに以下の通りとなります。まず不動産業者が売り主と打ち合わせた条件を元にお客さんを探し、実際に売り物件を現地で見て検討してもらいます。お客さんとの合意に至ったら、まず契約書にサインを行い、買い手から手付金を受領します。この手付金は売却代金の前金でもあり、容易に契約を反故にできないよう担保として相手に預けるお金という一面もあります。（俗に解約手付といいます）これから双方、引っ越しや登記移転などの物件引き渡し準備を実際に行うわけですが、その準備期間中にどちらか一方が契約を無かったことにしたい、と言った場合、この手付金ぶんの代金を相手に払うことで違約金および損害賠償とします。手付金の額に明確な規定はありませんが、売買代金の5％から10％程度が相場です。
手付金を払った後、双方の準備が整ったら物件引き渡しとなります。司法書士に立ち会ってもらい、売り手は土地・建物の権利書（登記済み証）を司法書士に渡し、買い手は売り手に売買代金の残額を支払います。司法書士が登記所で所有権移転登記の手続きを行って、晴れて売買が完了となるのです。
いずれにせよ、初心者にはなかなか手間のかかる話ではあります。ですが近年は消費税や金利予測の観点から駆け込み需要が大変ふえており、不動産物件を探す方も増えております。多くの方が困っていることでしょうが、最悪親身になってくれる不動産にお願いしておけば不測の事態はふせげることでしょう。
不動産売却については、やはり不動産屋さん選びが重要なのは否定しようがありません。親切・スピーディかつなんでも聞けるようなそんなところが不動産売却を任せるのにはいいでしょう。ズバリ、地元の不動産会社が一番いいんですよね。地元の不動産業者は信頼が命なので、親切な所が多いと聞きます。査定についてはそういった不動産会社を中心にいくつか査定してもらいましょう。
不動産売却をした場合、基本的には譲渡益が発生している場合には、確定申告が必要です。
不動産売却をした翌年の３月15日までが確定申告の申告期限であり、所得税の納税期限でもあるのです。
譲渡益がある場合は、国税である所得税の対象となります。
この譲渡益に対して、所得税率が適用されるわけです。
譲渡益の計算方法は、原則、土地の場合は売却代金から購入費用と諸経費を差し引いた諸経費が譲渡益になります。
建物の場合は、購入費用から所有経過年数分の減価分を差し引いたものが購入費用となります。建物価値は経過年数とともに、価値が減少していくことになるのです。
算出された譲渡益に所得税率をかけるわけですが、不動産売却に伴う譲渡益は、他の給与所得や事業所得などの総合所得金額と合算せず、分離課税方式により税額が算出されるわけです。これを分離課税方式により計算するのです。
税率は二つあり、不動産の所有年数に応じて、短期譲渡所得と長期譲渡所得に区分して、税率を４０％と２０％に分類されています。
この分類や課税方法は地方税である住民税の計算方法も同じです。
不動産売却に伴う譲渡益に対する税金は高額になるため、売却したときには納税資金についてもあらかじめ準備しておくことが大事です。
何らかの事情があり、住宅ローンの支払いなどが滞った際に、競売に掛けられるのを避ける方法としてリースバックというものがあります。リースバックは、元々の持ち家を一時的に業者を通じて、ファンドや不動産会社に売却し、手放した後にその住居を借りて賃貸物件として住む方法です。
このリースバックは何もローン返済が不能になった時にしか使えないわけではありません。住宅ローンの支払いが終わった高齢物件でも適用が可能なのです。リースバックのメリットを利用すれば、ライフスタイルに応じて便利な住み方だってできますよ。
住まいのリフォームの中で意外に多いのが雨漏り修理。雨漏りは老朽化した家にだけ発生するものではなく、場合によっては大掛かりな修繕に発展することもあります。サッシまわりや外壁の継ぎ目などの防水処理部の劣化による雨漏りの場合、コーキング補修で解決できることがほとんどです。コーキング材料はホームセンターなどでも販売されており、施工も難しくありません。ただ、雨漏りの原因箇所を特定するための調査に時間がかかるため、コーキング補修だけのリフォームでも数万～10万円程度の費用がかかってきます。
雨漏りの原因が屋根にあると判断された場合でも、修理内容はそれぞれ異なります。例えば経年劣化で屋根瓦がひび割れやズレを起こし、雨水が下地にまで染み込んでいるときは、破損した瓦やまわりの下地補修だけで対応できることもあります。この際、費用は20万円前後です。また、屋根材の耐久性を高めるための塗装も効果的。こちらは足場設置を含めた工事費用が25万～50万円程度です。
雨漏りによる屋根材の傷みが激しかったり、補修範囲が広かったりするような根本的なリフォームだと、屋根材そのものを交換することになります。既存の屋根の上に新しく防水層を設け、屋根材を重ねて設置するカバー工法であれば100万円前後～150万円程度、下地ごと交換する葺き替え工事であれば120万～180万円が相場になります。
このように、リフォームの内容は雨漏りの原因などによって変わってきます。ただ、実際には雨漏りが起きてから策を講じるのは手遅れ気味。構造の内部にまで雨水が侵入すると傷みが広がり、住まいの耐久性が劣化してしまったり、それに伴って改修費用がかさんだりといったトラブルにつながるからです。また、雨漏りを早くなんとかしたい一心で不安をあおるような業者の口車に乗せられ、高額なリフォーム契約を結ばされたり、さらに追加工事を勧められたりといった結果になる方も少なくないようです。
このように老朽化して雨漏りした場合でも、リースバック契約をしていれば修理・補修の金額は買手側に支払ってもらえます。これは通常の賃貸物件でも同じですよね。通常、設備が壊れればオーナーの方で修理を手配して、支払いまで行ってくれます。リースバックにおいても同じ関係になるので、住宅ローンは完済したものの、高齢だから自宅をリースバックで売却して老後の資金を確保しつつそのまま住み続けるといったケースだって可能なのです。
しかし、中には持ち家を売却しても住宅ローンを完済できないケースもあります。その場合、任意売却を利用するという選択肢があります。
通常、ローンが残っている持ち家は売却ができません。売却する場合は、残っているローンを一括返済しなければなりません。しかし、金融機関と交渉することで売却を認めてもらう、「任意売却」という方法があります。この任意売却によってリースバックをすることもできます。残っている住宅ローンの金額を持ち家の市場価格が下回る時は、任意売却でのリースバックを検討しましょう。
ただし、任意売却では、住宅の売却価格は金融機関が決定します。反対に、リースバックを認めない金融機関もあります。任意売却でのリースバックには、金融機関との交渉が肝になります。
リースバック支援センターは、任意売却でのリースバックを含めたリースバックに関する相談を無料で受け付けています。自分の状況下で利用できるかどうかや、任意売却における金融機関との交渉については専門家にご相談ください。
※2020年3月10日に追記しました。
不動産の売買に関して調べていると、「建物状況調査」という言葉をよく目にすると思います。建物状況調査は、簡単に言えば「物件のコンディションを知るための調査」。2018年4月よりスタートした、比較的新しい制度です。厚生労働省でも、主に物件の買主に対し、売買契約前の建物状況調査の実施を推奨しています。
建物状況調査は、物件の買主が業者に依頼する場合もあれば、売主が依頼する場合もあります。しかし建物状況調査について調べると、物件の買主側のメリットに関する情報がたくさん出てきますよね。では、物件の売主側が建物状況調査を業者に依頼するメリットは一体なんなのでしょうか。
売主側が建物状況調査を実施するメリットについてお伝えする前に、まずは建物状況調査とはどんなものなのか、もう少し詳しくご説明します。
建物状況調査は、国土交通省が定める講習を修了した建築士が所定の基準に従い実施します。調査は目視の他、物件を破損しない方法で行います。壁に穴を開けて内部を見る、といったようなことはありません。物件に傷がつかないので、安心感がありますね。
所要時間の目安は3時間ほど。外壁のひび割れや破損状況、土台のコンクリートのコンディション、雨漏りの有無や痕跡、床などの傾斜の有無など、検査項目は多岐に渡ります。調査にかかる費用は物件の規模や調査を実施する業者により異なります。目安として、木造の一戸建て住宅の場合、大体5万円ほどが相場とされています。
建物物件調査を行うことは、売主側にとって主に以下のようなメリットがあります。
◆早期売却しやすくなる
物件の購入を考えている方が最も気にする点は、建物のコンディションです。売主側が物件状況調査を行い建物のコンディションを明確にすることで、買主側に安心感を与えることができ、物件が購入されやすくなります。物件は所有しているだけで税金がかかります。売却の意思があるのであれば、少しでも早く売れるに越したことはありませんよね。これは売主側の大きなメリットであると言えます。
◆引き渡し後の買主とのトラブル防止に繋がる
不動産売買で多いトラブルの原因に、引き渡し後の物件破損発覚があります。物件の売却が決まり買主に引き渡した後、物件の破損などが見つかった場合、買主側としては「事前に破損があることを知らされていなかった」と思うでしょう。売買契約時、修理費用に関して詳細に決めていなかった場合、トラブルに繋がることが多いです。建物状況調査の実施は建物のコンディションを一定の基準で可視化できるもの。引き渡し後のトラブル防止に有効です。
調査を検討するなら、不動産会社などに相談してみましょう
物件の買主だけでなく、売主側にもメリットが多い建物状況調査。物件、もしくは物件を含む土地といった不動産を売却する場合は、ぜひ実施することが勧められます。
建物状況調査は、不動産会社や宅建業者に調査業者をあっせんしてもらうことが一般的です。松山市にあるケーズハウスのような、特定のエリアの不動産売却に強い不動産会社に相談することがおすすめですよ。その地域の不動産売却の特徴を熟知しているので、調査から売却までスムーズに進みやすいです。
不動産売却は、多額のお金が動くもの。後悔しないように、ぜひ安心して頼ることができる不動産会社などを見つけてくださいね。
家は一生ものの買い物とよく言われます。購入に高い費用が必要になることから、そのように言われるのでしょう。しかし、実際には様々な理由から、購入した家を売却する方も多くいます。家を売却する際は、適正な価格を知るため、家の状態を確認してもらう「査定」が重要です。相場よりも高い価格の家は買い手がつきません。反対に、相場よりも安ければ売主が損をします。買主と売主がどちらも納得できる価格で家を売買できるよう、査定によって正確な家の価値を把握する必要があります。
アパレルショップで買い物をする時に、「試着をしたら買わなければならない」と考えて試着をためらう方がいます。家に関しても同様に、査定をしてもらったら売ることになると考え、査定をためらう方がいます。多くの不動産会社での査定が無料で実施されているため、申し訳なさが先立ち、「家の売却をするべきなのでは」と感じてしまうのも無理はありません。
査定の目的は、あくまで“家の価値を把握すること”です。売却を判断するための基準を出す手段に過ぎません。結果次第で「売却を見送りたい」と思った時は、正直に担当者の方に伝えましょう。無理に売却を求められることはありません。
査定には、【机上査定】と【訪問査定】の2種類があります。それぞれ価格を決める基準となる方法やメリットが異なるため、現在の目的に合わせて依頼しましょう。
【机上査定】
類似物件の売り出し事例や成約事例、相場などを参考に、大まかな価格を算出します。机上査定のメリットは、短時間で結果が分かり気軽に依頼できることです。実際に建物を見ることがないため、早ければ1日で査定が終了します。
＜基準になる情報＞
・所在地
・面積
・築年数
・相場
・周辺の取引情報
・市場の動向
【訪問査定】
データの他に、建物や周辺環境も併せて詳細にチェックする方法です。正確な価値を把握でき、実際の価格との間に差が生じにくいというメリットがあります。査定が終了するまでにかかる日数は3～4日程度です。
＜基準になる情報＞
・建物の汚れ具合や傷み具合
・立地
・利便性
・水回り周辺の状態
・設備環境
・周辺環境
など
一般的に、まだ検討段階でとりあえず家の価値を把握しておきたい方には手軽な【机上査定】が、今すぐに売却を検討している方には詳細な【訪問査定】が適しています。
家を売却する際は、相談する不動産会社もしっかりと選ばなければなりません。査定価格は不動産会社によっても変わるためです。プロが査定してくれる新潟の不動産会社のように、信頼できる会社に相談をすることで、納得できる価格で家を売却しやすくなります。
信頼できる不動産会社を見極めるポイントは2点です。1点目は、前述したようにプロが査定をしてくれることです。どのような家が高く売れるのか、現在ニーズがあるのかを把握しているため、適正な結果を算出してもらえます。建物の状態や周辺環境などもしっかりとチェックしてくれます。
2点目は、査定結果の理由をきちんと説明してくれることです。なぜ提示された査定価格が算出されたのか、しっかりと説明してもらうことで、納得して家を売却しやすくなります。また、不動産会社側に明確な根拠があって、現在の査定価格を提示したと分かります。
家は決して安く購入できるものではありません。言い換えれば、売却の際にも高い値段がつくということです。売却の理由は家庭によって様々であっても、高値がついたほうが良いことはどの家庭にも共通しています。信頼できる不動産会社に相談し、しっかりと査定をしてもらって、後悔しない売却をしましょう。
「不動産の購入経験はあるが売却経験は無い」という方がほとんどでしょう。売却において最も重要なのは、売却を依頼する不動産会社と担当者選びです。
どの不動産会社に頼んでも同じ結果が出る訳ではありません。販売戦略と誠意を持って売却活動をしてくれる不動産会社と担当者をしっかりと選ぶのが、売却成功を左右するといっても過言ではありません。
4つの特長を持った売却サポートで千葉県柏市の売主に選ばれているのがみのり開発柏支店です。
1つ目の特長は圧倒的な集客力です。センチュリー21の全国800店舗のネットワーク力を中心として、SUUMO、アットホーム、ホームズなどのポータルサイトや住宅情報誌からも広く集客しています。また、新聞折込広告やポスティングなども併せて行う事で、柏市周辺エリアでは1番の集客力を誇っています。
2つ目が販売力です。センチュリー21の営業マンのうち、上位の業績を達成した人だけに贈られる称号を受賞した優秀なスタッフが柏支店には多く在籍しています。
3つ目は提案力。買取保証付きやスピード買取、売主のスケジュールに合わせた売却サポートなど様々な提案が可能です。
最後は徹底したお客様主義です。不動産のプロフェッショナルとして、各スタッフがしっかりと知識を身に付けて経験を積んでいます。そしてどんな時でもお客様を第一に考え、責任を持って大事な不動産の早期売却サポートをしています。
とにかく確実に早く売却したい方には不動産買取システムがおすすめです。仲介による売却は、査定から仲介業者との媒介契約書の締結、室内見学の準備～立ち会いなどを含め、通常3ヶ月～半年かかります。買取の場合、これらの手間や面倒が無く、安心で確実、スピーディーな売却が可能です。
またこのシステムでは、あらかじめ売主のスケジュールを考慮した上でそれに合わせた買取プランを提示いたします。売却物件の買取代金の支払いや引渡しの時期も、お客様の新規購入物件などの引越し、住み替えのタイミングに合わせて行えます。お客様主義を貫き、売主の満足を追求した売却システムです。