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不動産売却で損をしないために

不動産売却のポイント

せっかく購入した不動産も様々な理由で手放さなければならない場合もあります。しかしながら、こうした不動産を売却することは、一般的にはあまり経験することではありませんから、しっかりと下準備をしておくことが大切です。

不動産の場合、まず始めなければならないのが価格の目安を立てることですが、なかなか素人では売りたい金額は出せても実際に売れる金額は出せません。そこで、不動産査定サービスを利用することとなるのですが、これはあくまでも目安として留めておいた方が無難です。

不動産は、実際に見てみるまで価格は流動的なものです。同じ不動産の同じ間取りであっても、傷み具合や階層によって大きく価格は異なります。しかし、今後不動産会社と交渉する上で、目安を知っておくことは大きな武器になることも事実です。

不動産売買において相場感をつかむことは、その後の交渉に大きな影響を及ぼします。極端な例をあげると、いくら5,000万円で自分が売りたいと思っていても3,000万円が相場だとすると、3,500万円では売れるかもしれませんが、5,000万円に固執していると、いつまでも話が噛み合わなくなり、結局、売却できないままになってしまうこともあるのです。不動産の売却のコツは、まず相場感をつかむことです。

不動産売却の基礎知識

値段の大きい売買ですから、不動産売却には慎重な取引が要求されます。洋服の売り買いをするようには簡単にはいかず、段階を踏んでいくことになりますので腰を据えて取りかかりましょう。

不動産業者に仲介をお願いするとしますと、不動産売却の流れは大まかに以下の通りとなります。まず不動産業者が売り主と打ち合わせた条件を元にお客さんを探し、実際に売り物件を現地で見て検討してもらいます。お客さんとの合意に至ったら、まず契約書にサインを行い、買い手から手付金を受領します。この手付金は売却代金の前金でもあり、容易に契約を反故にできないよう担保として相手に預けるお金という一面もあります。(俗に解約手付といいます)これから双方、引っ越しや登記移転などの物件引き渡し準備を実際に行うわけですが、その準備期間中にどちらか一方が契約を無かったことにしたい、と言った場合、この手付金ぶんの代金を相手に払うことで違約金および損害賠償とします。手付金の額に明確な規定はありませんが、売買代金の5%から10%程度が相場です。

手付金を払った後、双方の準備が整ったら物件引き渡しとなります。司法書士に立ち会ってもらい、売り手は土地・建物の権利書(登記済み証)を司法書士に渡し、買い手は売り手に売買代金の残額を支払います。司法書士が登記所で所有権移転登記の手続きを行って、晴れて売買が完了となるのです。

いずれにせよ、初心者にはなかなか手間のかかる話ではあります。ですが近年は消費税や金利予測の観点から駆け込み需要が大変ふえており、不動産物件を探す方も増えております。多くの方が困っていることでしょうが、最悪親身になってくれる不動産にお願いしておけば不測の事態はふせげることでしょう。

不動産売却については、やはり不動産屋さん選びが重要なのは否定しようがありません。親切・スピーディかつなんでも聞けるようなそんなところが不動産売却を任せるのにはいいでしょう。ズバリ、地元の不動産会社が一番いいんですよね。地元の不動産業者は信頼が命なので、親切な所が多いと聞きます。査定についてはそういった不動産会社を中心にいくつか査定してもらいましょう。

不動産売却の確定申告

不動産売却をした場合、基本的には譲渡益が発生している場合には、確定申告が必要です。
不動産売却をした翌年の3月15日までが確定申告の申告期限であり、所得税の納税期限でもあるのです。
譲渡益がある場合は、国税である所得税の対象となります。
この譲渡益に対して、所得税率が適用されるわけです。
譲渡益の計算方法は、原則、土地の場合は売却代金から購入費用と諸経費を差し引いた諸経費が譲渡益になります。
建物の場合は、購入費用から所有経過年数分の減価分を差し引いたものが購入費用となります。建物価値は経過年数とともに、価値が減少していくことになるのです。
算出された譲渡益に所得税率をかけるわけですが、不動産売却に伴う譲渡益は、他の給与所得や事業所得などの総合所得金額と合算せず、分離課税方式により税額が算出されるわけです。これを分離課税方式により計算するのです。
税率は二つあり、不動産の所有年数に応じて、短期譲渡所得と長期譲渡所得に区分して、税率を40%と20%に分類されています。
この分類や課税方法は地方税である住民税の計算方法も同じです。
不動産売却に伴う譲渡益に対する税金は高額になるため、売却したときには納税資金についてもあらかじめ準備しておくことが大事です。

住みながら売却できる?リースバックとは

Real estate agent congratulates the new buyer to buy a house.

何らかの事情があり、住宅ローンの支払いなどが滞った際に、競売に掛けられるのを避ける方法としてリースバックというものがあります。リースバックは、元々の持ち家を一時的に業者を通じて、ファンドや不動産会社に売却し、手放した後にその住居を借りて賃貸物件として住む方法です。

このリースバックは何もローン返済が不能になった時にしか使えないわけではありません。住宅ローンの支払いが終わった高齢物件でも適用が可能なのです。リースバックのメリットを利用すれば、ライフスタイルに応じて便利な住み方だってできますよ。

住まいのリフォームの中で意外に多いのが雨漏り修理。雨漏りは老朽化した家にだけ発生するものではなく、場合によっては大掛かりな修繕に発展することもあります。サッシまわりや外壁の継ぎ目などの防水処理部の劣化による雨漏りの場合、コーキング補修で解決できることがほとんどです。コーキング材料はホームセンターなどでも販売されており、施工も難しくありません。ただ、雨漏りの原因箇所を特定するための調査に時間がかかるため、コーキング補修だけのリフォームでも数万~10万円程度の費用がかかってきます。

雨漏りの原因が屋根にあると判断された場合でも、修理内容はそれぞれ異なります。例えば経年劣化で屋根瓦がひび割れやズレを起こし、雨水が下地にまで染み込んでいるときは、破損した瓦やまわりの下地補修だけで対応できることもあります。この際、費用は20万円前後です。また、屋根材の耐久性を高めるための塗装も効果的。こちらは足場設置を含めた工事費用が25万~50万円程度です。

雨漏りによる屋根材の傷みが激しかったり、補修範囲が広かったりするような根本的なリフォームだと、屋根材そのものを交換することになります。既存の屋根の上に新しく防水層を設け、屋根材を重ねて設置するカバー工法であれば100万円前後~150万円程度、下地ごと交換する葺き替え工事であれば120万~180万円が相場になります。

このように、リフォームの内容は雨漏りの原因などによって変わってきます。ただ、実際には雨漏りが起きてから策を講じるのは手遅れ気味。構造の内部にまで雨水が侵入すると傷みが広がり、住まいの耐久性が劣化してしまったり、それに伴って改修費用がかさんだりといったトラブルにつながるからです。また、雨漏りを早くなんとかしたい一心で不安をあおるような業者の口車に乗せられ、高額なリフォーム契約を結ばされたり、さらに追加工事を勧められたりといった結果になる方も少なくないようです。

このように老朽化して雨漏りした場合でも、リースバック契約をしていれば修理・補修の金額は買手側に支払ってもらえます。これは通常の賃貸物件でも同じですよね。通常、設備が壊れればオーナーの方で修理を手配して、支払いまで行ってくれます。リースバックにおいても同じ関係になるので、住宅ローンは完済したものの、高齢だから自宅をリースバックで売却して老後の資金を確保しつつそのまま住み続けるといったケースだって可能なのです。

しかし、中には持ち家を売却しても住宅ローンを完済できないケースもあります。その場合、任意売却を利用するという選択肢があります。

通常、ローンが残っている持ち家は売却ができません。売却する場合は、残っているローンを一括返済しなければなりません。しかし、金融機関と交渉することで売却を認めてもらう、「任意売却」という方法があります。この任意売却によってリースバックをすることもできます。残っている住宅ローンの金額を持ち家の市場価格が下回る時は、任意売却でのリースバックを検討しましょう。

ただし、任意売却では、住宅の売却価格は金融機関が決定します。反対に、リースバックを認めない金融機関もあります。任意売却でのリースバックには、金融機関との交渉が肝になります。

リースバック支援センターは、任意売却でのリースバックを含めたリースバックに関する相談を無料で受け付けています。自分の状況下で利用できるかどうかや、任意売却における金融機関との交渉については専門家にご相談ください。

※2020年3月10日に追記しました。

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